Nouveau cadre de transparence immobilière internationale de l’OCDE : Ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers transfrontaliers

Le 4 décembre 2025, l’OCDE a annoncé que 26 juridictions se sont engagées à mettre en œuvre un nouveau cadre mondial pour l’échange automatique d’informations sur les biens immobiliers détenus à l’étranger : l’International Provision on Immovable Property Multilateral Competent Authority Agreement (IPI MCAA). Cette évolution constitue la plus importante extension de la transparence fiscale mondiale depuis l’introduction du Common Reporting Standard (CRS), en élargissant l’échange d’informations au-delà des comptes financiers et des crypto-actifs pour inclure les biens immobiliers.

Pour les clients privés, les family offices et les investisseurs transfrontaliers, le changement est important. L’immobilier a longtemps été traité différemment des actifs financiers, la plupart des régimes d’échange automatique ne couvrant pas la propriété immobilière, les revenus locatifs ou les produits de vente. L’IPI MCAA comble cette lacune en permettant aux juridictions d’échanger des informations déjà détenues dans les registres fonciers, les fichiers fiscaux, les registres des bénéficiaires effectifs et les bases de données administratives.
 

Fonctionnement du cadre

L’IPI MCAA est structuré autour de deux modules de déclaration.

Le Module 1 couvre les biens détenus et les acquisitions. Les juridictions participantes fourniront des informations sur les propriétaires de biens immobiliers, y compris les personnes physiques, les sociétés, les trusts, les fondations et autres structures. Un examen rétroactif unique rapportera la propriété existante, suivi d’une déclaration annuelle des nouvelles acquisitions et des changements.

Le Module 2 couvre les revenus et les cessions, notamment les revenus locatifs, les produits de vente et autres événements imposables. Ces informations seront également échangées automatiquement chaque année une fois que les juridictions auront activé l’accord.

Contrairement au CRS, l’IPI MCAA n’impose généralement pas de nouvelles obligations déclaratives aux contribuables ou aux institutions financières. Il s’appuie plutôt sur des données déjà collectées au niveau national et considérées comme « facilement disponibles », bien que la portée et la qualité de ces données varient selon les juridictions.

Pays impliqués

Les signataires initiaux incluent plusieurs grandes économies : la France, l’Allemagne, Malte, l’Italie, l’Espagne, le Royaume-Uni, l’Irlande, le Brésil, l’Afrique du Sud, la Corée et d’autres (voir la liste complète à la fin de l’article). D’autres juridictions devraient se joindre au dispositif lorsque le cadre deviendra opérationnel. Les échanges bilatéraux commenceront une fois que les deux juridictions auront achevé leurs processus juridiques internes. L’OCDE prévoit que les premiers échanges pourraient intervenir dès 2029.

Implications pour les clients privés et les structures patrimoniales

Pour de nombreuses familles et investisseurs, l’immobilier est détenu via des structures à plusieurs niveaux, souvent à l’aide de sociétés, de trusts ou de fondations. En vertu de l’IPI MCAA, ces montages pourraient devenir beaucoup plus transparents pour les autorités fiscales étrangères, en particulier lorsque les informations sur les bénéficiaires effectifs sont disponibles via des registres ou des cadres LBC locaux.

Les impacts clés incluent :
• Exposition des biens immobiliers offshore et des revenus locatifs historiquement non déclarés.
• Surveillance accrue des structures transfrontalières utilisées pour la planification successorale ou la protection d’actifs.
• Augmentation des obligations de conformité pour les trustees, administrateurs de sociétés et family offices.
• Potentiel alignement avec d’autres régimes de transparence, notamment les nouvelles normes relatives aux bénéficiaires effectifs et les exigences LBC renforcées.

Se préparer au nouveau paysage

Les clients et les conseillers devraient commencer à examiner les structures immobilières existantes bien avant l’entrée en vigueur du cadre. Les étapes prioritaires incluent la cartographie de tous les biens immobiliers transfrontaliers, l’évaluation des lieux où les informations sur les bénéficiaires effectifs sont déjà conservées, l’identification des risques potentiels de divulgation et l’examen d’une restructuration ou d’une régularisation si nécessaire.

Comme pour le CRS, une préparation précoce sera essentielle. L’IPI MCAA représente une avancée décisive vers une transparence complète de la propriété immobilière mondiale, et les familles disposant de portefeuilles immobiliers internationaux auront besoin de conseils proactifs.

Rosemont International est disponible pour assister dans les analyses d’impact par juridiction, les évaluations de structures et la planification de conformité.

Lisez notre article sur les nouvelles règles de déclaration CRS pour 2026 ici OECD CRS 2026 : Ce que les institutions financières doivent savoir sur les nouvelles règles de déclaration

Juridictions engagées – IPI-MCAA (au 4 décembre 2025)